Deux assurances se confondent souvent quand on devient syndic bénévole : celle de l'immeuble, obligatoire, et celle qui couvre vos propres décisions de syndic, qui ne l'est pas.
Les confondre expose à deux erreurs opposées : croire que l'assurance du syndicat vous couvre personnellement (faux), ou penser qu'aucune assurance personnelle n'est utile puisqu'elle n'est pas obligatoire (risqué).
Cette page distingue les deux, explique ce que dit la loi sur chacune, et comment comparer les offres avant de signer.
Ce que vous allez apprendre
- Ce que la loi impose au syndicat (article 9-1)
- Comment se vote l'assurance en assemblée générale
- Pourquoi une assurance personnelle reste recommandée
- Les questions à poser avant de comparer des devis
L'assurance obligatoire du syndicat
L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, est net : « Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. » Le même article impose aussi à chaque copropriétaire, occupant ou non, de s'assurer pour son propre lot.
Deux assurances distinctes, une seule loi
Article 9-1L'assurance du syndicat couvre les parties communes (incendie, dégât des eaux, responsabilité civile de l'immeuble). L'assurance de chaque copropriétaire couvre son lot privatif. Aucune des deux ne dépend du statut bénévole ou professionnel du syndic.
Sans lien avec la taille de l'immeuble : une copropriété de 2 lots est soumise à la même obligation d'assurance qu'un grand ensemble.
Le vote en assemblée générale
L'article 18 de la loi de 1965 impose au syndic de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile.
Si l'assemblée refuse, la loi ne laisse pas la copropriété sans couverture : « en cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat. » Vous pouvez donc agir seul si le vote échoue — c'est même votre responsabilité de le faire.
Votre assurance personnelle de syndic
Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole n'a aucune obligation légale de souscrire une assurance responsabilité civile en son nom propre. C'est pourtant le point que les nouveaux syndics bénévoles sous-estiment le plus.
Assurance du syndicat
Couvre l'immeuble et les parties communes. Ne couvre pas vos fautes personnelles de gestion en tant que syndic.
RC dirigeant / syndic bénévole
Facultative, mais recommandée : protège votre patrimoine personnel en cas de litige lié à une erreur ou une négligence de gestion.
En tant que représentant du syndicat, votre responsabilité personnelle peut être engagée pour une faute de gestion, une négligence ou une décision contestée. Sans couverture, c'est sur vos biens propres que se règlent les dommages et intérêts ou les frais de justice. Détail des autres obligations dès votre désignation dans notre guide Obligations du syndic bénévole.
Comment comparer les offres
Ni l'assurance du syndicat ni la RC personnelle du syndic bénévole n'ont de tarif réglementé : à vous de comparer. Quelques questions à poser avant de signer.
Les questions à poser avant de signer
- Le contrat couvre-t-il explicitement les fautes de gestion d'un syndic non professionnel ?
- Quel est le plafond de garantie et la franchise par sinistre ?
- Quelles exclusions (faute intentionnelle, malversation) figurent au contrat ?
- La garantie couvre-t-elle les réclamations après la fin du mandat (garantie subséquente) ?
Vous voulez être sûr de ne rien oublier ?
Recevez gratuitement le kit essentiel du syndic bénévole