« Notre immeuble n'a que 4 lots, on peut sûrement se passer de syndic ? » La réponse est non, et ce n'est pas une question de taille : la loi du 10 juillet 1965 impose qu'un syndic soit désigné, pour toute copropriété, sans exception de nombre de lots.
Ce qui est vrai, en revanche, c'est que ce syndic n'a pas besoin d'être un professionnel rémunéré. Et pour les copropriétés les plus petites, la loi a allégé certaines obligations annexes depuis 2020 — mais pas celle d'avoir un syndic.
Cette page distingue précisément ce qui est obligatoire de ce qui est allégé, sources légales à l'appui.
Ce que vous allez apprendre
- Pourquoi le syndic est toujours obligatoire, quelle que soit la taille
- Ce qui se passe si le syndicat se retrouve sans syndic
- Les allégements réels pour les copropriétés de 5 lots ou moins
- Pourquoi un syndic bénévole règle le problème sans professionnel payant
Le syndic est obligatoire, sans exception de taille
L' article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 confie l'exécution des décisions de l'assemblée générale à un syndic. La loi ne prévoit aucune dérogation liée au nombre de lots : une copropriété de 3 lots a exactement la même obligation d'avoir un syndic qu'une copropriété de 300 lots. Ce qui diffère, c'est qui peut exercer cette fonction — pas l'obligation elle-même.
Idée reçue à écarter : « petite copropriété » ne veut pas dire « dispensée de syndic ». Les allégements qui existent pour les très petites structures (voir plus bas) portent sur le conseil syndical et la comptabilité, jamais sur l'obligation d'avoir un syndic.
Que se passe-t-il si le syndicat n'a pas de syndic
Un syndicat peut se retrouver temporairement sans syndic — fin de mandat non renouvelé, démission du syndic bénévole, radiation d'un syndic professionnel. L'article 17 prévoit alors une procédure en deux temps.
1. Tout copropriétaire peut convoquer l'assemblée
N'importe quel copropriétaire — pas seulement le président du conseil syndical — peut convoquer une assemblée générale ayant pour seul objet la nomination d'un nouveau syndic.
2. À défaut, le juge désigne un administrateur provisoire
Si personne ne prend cette initiative, le président du tribunal judiciaire peut être saisi (par un copropriétaire, le maire ou l'intercommunalité) pour désigner un administrateur provisoire, chargé de convoquer l'assemblée et d'y faire nommer un syndic.
Ce qui est réellement allégé pour 5 lots ou moins
Depuis l' ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, les copropriétés d'au plus 5 lots à usage de logement, bureau ou commerce — ou dont le budget prévisionnel moyen sur 3 exercices consécutifs est inférieur à 15 000 € — bénéficient d'un régime allégé. Concrètement, elles peuvent se dispenser de conseil syndical et de comptabilité en partie double, et adopter une forme coopérative où le syndic est désigné parmi les copropriétaires eux- mêmes, par un vote de l'assemblée.
Ce que cet allégement ne fait pas, c'est supprimer le syndic. Il change qui peut l'être et comment il est désigné, pas s'il doit exister.
Ce qui change vs ce qui ne change pas
- Conseil syndical : peut être supprimé (≤5 lots ou budget <15 000 €/an moyen)
- Comptabilité en partie double : peut être simplifiée dans les mêmes conditions
- Syndic : toujours obligatoire, dans tous les cas, quelle que soit la taille
Être syndic bénévole sans payer un professionnel
Un copropriétaire peut remplir l'obligation légale sans faire appel à un syndic professionnel. Le Pack AG génère le dossier complet de votre assemblée, pour 19 € une seule fois.