Pourquoi un simulateur pensé pour la copropriété
La plupart des simulateurs de rentabilité locative en ligne raisonnent comme si vous achetiez une maison individuelle : prix, loyer, taxe foncière, crédit. Or un appartement en copropriété porte des charges qu'une maison n'a pas, et qui pèsent directement sur le rendement net.
- Les charges de copropriété, dont une partie seulement est récupérable sur le locataire
- Le fonds travaux, cotisation obligatoire depuis la loi ALUR, jamais récupérable
- Les travaux votés en assemblée générale, qui peuvent tomber l'année de votre achat
Charges récupérables et non récupérables : la nuance qui change tout
L'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 répartit les charges de copropriété en deux catégories : les charges récupérables (entretien courant des parties communes, eau, ascenseur) que vous refacturez au locataire dans les charges locatives, et les charges non récupérables (gros travaux, honoraires du syndic, assurance de l'immeuble) qui restent définitivement à votre charge.
Un bien annoncé avec « 1 200 € de charges par an » peut en réalité vous coûter seulement 500 € une fois la part récupérable déduite — ou au contraire vous coûter bien plus si le syndic a mal ventilé les postes. Le seul moyen de savoir : lire le dernier relevé de charges et le budget prévisionnel voté en AG avant d'acheter.
Le fonds travaux, une charge que personne ne budgète
Depuis 2017, chaque copropriété doit constituer un fonds travaux (loi ALUR) alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel. Cette cotisation est attachée au lot, pas récupérable auprès du locataire, et continue même quand aucun gros travaux n'est prévu à court terme.
Beaucoup d'acheteurs découvrent son montant seulement en recevant leur premier appel de fonds — après l'achat. Demandez le montant exact au syndic ou dans les documents de la dernière AG avant de signer.
Travaux votés en AG : l'impact direct sur votre rentabilité
Un ravalement de façade, une réfection de toiture ou une mise aux normes d'ascenseur votés en assemblée générale engagent tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes, y compris un propriétaire qui vient d'acheter. Avant un achat, demandez toujours les procès-verbaux des trois dernières AG : c'est le seul document qui révèle les travaux déjà votés et non encore payés.
Questions fréquentes
Pourquoi ce simulateur inclut-il les charges de copropriété ?
Parce qu'un appartement en copropriété a des charges qu'une maison n'a pas : entretien des parties communes, fonds travaux obligatoire, travaux votés en assemblée générale. Les ignorer surestime la rentabilité réelle, parfois de plusieurs points.
Qu'est-ce que le fonds travaux et pourquoi le compter ?
Depuis la loi ALUR (2017), chaque copropriété doit cotiser chaque année à un fonds travaux d'au moins 5 % du budget prévisionnel. Cette cotisation n'est pas récupérable auprès du locataire : elle réduit directement votre rendement net.
Quelle est une bonne rentabilité locative nette pour un bien en copropriété ?
À titre de repère indicatif, pas une garantie : sous 2 % la rentabilité est faible et l'achat se justifie surtout par la plus-value, entre 2 et 4 % elle est correcte pour un bien bien situé, entre 4 et 6 % elle est bonne, au-delà vérifiez que les charges ou travaux à venir ne sont pas sous-évalués.
Ce simulateur remplace-t-il un rapport de rentabilité complet ?
Non, c'est une première estimation gratuite et instantanée, sans compte. Elle ne remplace pas l'analyse du règlement de copropriété, du carnet d'entretien et des derniers PV d'assemblée générale avant un achat.