La plupart des calculateurs de rentabilité locative trouvés en ligne appliquent la même formule qu'il s'agisse d'une maison individuelle ou d'un appartement en copropriété. Le problème : un appartement en copropriété porte des charges qu'une maison n'a pas — et toutes ne pèsent pas de la même façon sur votre rendement.
Certaines charges de copropriété sont récupérables auprès du locataire (elles n'affectent pas votre rentabilité nette), d'autres sont définitivement à votre charge — dont le fonds travaux, obligatoire depuis la loi ALUR, que beaucoup de simulateurs ignorent complètement.
Cette page détaille la méthode de calcul complète, poste par poste, avec un exemple chiffré. Pour appliquer directement ces formules à votre projet, un simulateur gratuit fait le calcul à votre place.
Rentabilité brute : le premier repère
Loyer annuel HC ÷ Prix d'achat total × 100
Prix d'achat total = prix affiché + frais de notaire + travaux éventuels
Ce chiffre sert à comparer rapidement deux annonces entre elles. Il ne dit rien de ce qu'il vous restera réellement en poche : pour ça, il faut descendre au niveau des charges.
Charges de copropriété : récupérables ou non
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe une liste limitative des charges qu'un propriétaire peut refacturer à son locataire via les provisions sur charges. Tout ce qui n'y figure pas reste à votre charge, même si c'est bien une dépense de la copropriété.
Récupérables (sans effet sur le net)
- Eau froide et chauffage collectif
- Ascenseur (entretien courant)
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
- Entretien des espaces verts
- Gardien : 75 % ou 40 % selon ses tâches
Non récupérables (pèsent sur le net)
- Gros travaux et ravalement
- Remplacement d'équipements (ascenseur neuf, toiture)
- Honoraires du syndic pour la gestion et l'AG
- Assurance de l'immeuble (partie commune)
- Cotisation au fonds travaux (voir ci-dessous)
Source : décret n° 87-713 du 26 août 1987, liste limitative des charges récupérables.
Le fonds travaux ALUR, souvent oublié
Depuis la loi ALUR, l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriété de constituer un fonds travaux alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 5 % du budget prévisionnel — ou 2,5 % du montant des travaux prévus au plan pluriannuel de travaux (PPT) si ce chiffre est plus élevé.
Cette cotisation est entièrement non récupérable : elle s'ajoute chaque année à vos charges nettes, même si les travaux n'ont pas encore eu lieu. C'est le poste que les simulateurs génériques (pensés pour des maisons) oublient presque systématiquement.
Le lien entre fonds travaux et DPE collectif est direct : le DPE collectif et le PPT alimentent le calendrier des travaux à venir, donc le niveau de cotisation à anticiper avant d'acheter.
Travaux votés en AG : le risque ponctuel
Au-delà de la cotisation régulière, une assemblée générale peut voter un appel de fonds exceptionnel (ravalement, toiture, mise aux normes ascenseur) réparti au prorata des tantièmes. Avant d'acheter, trois documents permettent d'estimer ce risque :
- Les 3 derniers procès-verbaux d'AG (travaux déjà votés, pas encore facturés)
- Le carnet d'entretien de l'immeuble
- Le plan pluriannuel de travaux (PPT), quand il existe
Taxe foncière : ce qui est récupérable, ce qui ne l'est pas
Le locataire ne paie jamais la taxe foncière elle-même : elle reste intégralement à la charge du propriétaire, chaque année.
Seule exception : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), une ligne distincte sur l'avis de taxe foncière, peut être récupérée auprès du locataire via les charges. Le reste de l'avis (taxe foncière proprement dite, frais de gestion) est une charge non récupérable à intégrer au calcul net.
Rentabilité nette et cashflow mensuel
(Loyer annuel HC − charges non récupérables − fonds travaux
− taxe foncière − assurance PNO − vacance locative) ÷ Prix d'achat total × 100
Le cashflow mensuel va plus loin : il retire aussi la mensualité de crédit du loyer encaissé. C'est le seul chiffre qui dit si le bien s'autofinance ou exige un effort d'épargne chaque mois.
Un bon repère : au-delà de 3,5 % net, un appartement en copropriété commence à devenir intéressant en zone tendue ; en dessous, vérifiez que le prix d'achat n'est pas surévalué par rapport aux charges réelles.
Exemple chiffré complet
Appartement à 180 000 € (frais de notaire inclus), loué 750 €/mois hors charges, dans une copropriété de 20 lots avec un budget prévisionnel annuel de 40 000 € :
Exemple pédagogique à but illustratif — chaque copropriété a ses propres charges et son propre budget prévisionnel. Utilisez le simulateur pour vos chiffres réels.
Pour appliquer cette méthode à votre projet (charges copro, fonds travaux, travaux votés, taxe foncière, crédit), le simulateur gratuit fait le calcul en 2 minutes, sans compte.