Les charges de copropriété ne se répartissent pas toutes de la même façon, et c'est précisément ce qui rend un appel de fonds difficile à vérifier pour un copropriétaire non initié. La loi distingue deux catégories, avec deux logiques de calcul différentes — c'est souvent là que naissent les incompréhensions, voire les litiges, dans une petite copropriété gérée par un syndic bénévole qui doit à la fois calculer juste et savoir l'expliquer.
Un copropriétaire qui reçoit un appel de charges qui lui semble incohérent a besoin de savoir trois choses : sur quelle base il a été calculé, s'il est récupérable auprès d'un éventuel locataire, et surtout, dans quel délai il peut le contester s'il pense qu'il y a une erreur — car les trois cas de contestation possibles n'obéissent ni au même point de départ, ni à la même durée.
Cette page explique, sources légales à l'appui : la différence entre charges générales et charges spéciales, la liste précise des charges récupérables, les délais de contestation selon la situation, et la méthode concrète qu'un syndic bénévole peut suivre pour établir un appel de charges qui résiste à un contrôle.
Ce que vous allez apprendre
- La différence entre charges générales et charges spéciales
- La liste des charges récupérables auprès d'un locataire
- Les délais pour contester une répartition, selon le cas
- Comment un syndic bénévole établit et justifie les appels de charges
Charges générales et charges spéciales
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux catégories de charges, avec deux clés de répartition différentes.
Charges générales
Conservation, entretien et administration des parties communes : nettoyage, ravalement, toiture, honoraires du syndic.
Réparties selon les tantièmes généraux de chaque lot, sans lien avec l'usage réel.
Charges spéciales
Services collectifs et équipements communs : ascenseur, chauffage collectif, interphone.
Réparties selon l'utilité objective de chaque lot pour ce service précis.
Ce n'est pas la même grille : un lot au rez-de-chaussée peut avoir des tantièmes généraux normaux mais ne rien payer sur l'ascenseur, s'il ne peut objectivement pas s'en servir. C'est le règlement de copropriété qui fixe précisément ces deux grilles.
Charges récupérables auprès du locataire
Si votre lot est loué, une partie des charges de copropriété peut être refacturée au locataire via les provisions sur charges. La liste est fixée de façon limitative par l'annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987 : tout ce qui n'y figure pas reste à la charge du propriétaire, même s'il s'agit bien d'une charge de copropriété — une nuance qui surprend souvent les bailleurs, qui ont tendance à refacturer par réflexe tout ce qui figure sur le relevé de charges annuel.
- Ascenseurs et monte-charges (électricité, entretien, petites réparations)
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
- Entretien courant des parties communes intérieures et extérieures (espaces verts inclus)
- Hygiène (nettoyage, produits d'entretien des communs)
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
Jamais récupérables : les gros travaux, le fonds de travaux, les honoraires du syndic, l'assurance de l'immeuble et la taxe foncière proprement dite restent à la charge du propriétaire, même bailleur.
Source : décret n° 87-713 du 26 août 1987 sur Légifrance, liste limitative des charges récupérables — voir aussi la fiche pratique Service-public.fr sur les charges locatives.
Contester une répartition : les 3 délais
Le bon délai dépend de ce que vous contestez précisément — ce n'est pas le même point de départ ni la même durée dans les trois cas.
Une résolution d'AG qui modifie la grille de répartition
Délai de déchéance de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, envoyée par le syndic dans le mois qui suit l'assemblée (article 42). Réservé aux copropriétaires opposants ou défaillants (absents et non représentés) — un copropriétaire qui a voté pour la résolution ne peut pas la contester ensuite. Passé ce délai, la décision devient définitive et s'impose à tous, même en cas d'irrégularité de fond ou de forme.
Une erreur de calcul dans l'application de la grille existante
Délai de cinq ans à compter du moment où le copropriétaire a eu connaissance de l'erreur (article 42, modifié par la loi ELAN de novembre 2018). Ce cas vise une inexactitude de calcul, pas un désaccord sur la grille elle-même.
Une répartition jugée lésionnaire dans le règlement d'origine
Action en révision prévue par l'article 12 : cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, ou deux ans à compter de la première vente d'un lot depuis cette publication — le copropriétaire qui vient d'acheter dispose donc de son propre délai, même si les cinq ans initiaux sont dépassés. La loi fixe un seuil pour agir : la part du lot doit être supérieure d'un quart, ou celle d'un autre lot inférieure d'un quart, à ce que donnerait une répartition conforme à l'article 10. Ce cas vise la grille elle-même, fixée dès la mise en copropriété, pas son application au quotidien.
Comment un syndic bénévole établit les appels de charges
- 1 Reprendre la grille de répartition inscrite dans le règlement de copropriété (tantièmes généraux et, le cas échéant, grilles spéciales)
- 2 Appliquer cette grille au budget prévisionnel voté en AG, poste par poste
- 3 Envoyer les appels de fonds trimestriels avec le détail par poste, pas un montant global
- 4 Garder une trace écrite de chaque calcul, pour pouvoir répondre à une contestation dans les délais
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Exemple chiffré : l'ascenseur dans un immeuble à deux escaliers
La distinction entre charges générales et charges spéciales prend tout son sens sur un cas concret. Prenons un immeuble de 20 lots répartis sur deux escaliers, A et B — seul l'escalier A dispose d'un ascenseur.
- Ravalement de façade (charge générale) : réparti sur les 20 lots au prorata des tantièmes généraux — un lot de l'escalier B, sans ascenseur, paie sa part comme les autres, car la façade profite à l'ensemble de l'immeuble.
- Entretien et électricité de l'ascenseur (charge spéciale) : réparti uniquement sur les lots de l'escalier A, selon une grille propre à ce service — les lots de l'escalier B n'y contribuent pas, faute d'utilité objective.
C'est cette double grille — une pour les charges générales, une par charge spéciale — que le règlement de copropriété doit détailler dès l'origine. Un syndic bénévole qui prépare un appel de charges doit donc vérifier, poste par poste, laquelle des deux grilles s'applique avant de calculer le montant dû par chaque lot : appliquer machinalement les tantièmes généraux à un poste qui relève en réalité d'une charge spéciale est l'erreur la plus fréquente relevée en assemblée générale.
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