Le fonds de travaux est une réserve d'argent que chaque copropriété doit constituer, en plus du budget courant, pour financer les travaux futurs sans surprendre les copropriétaires par un appel de fonds exceptionnel au moment où la toiture ou la façade cèdent d'un coup.
Beaucoup de syndics bénévoles de petites copropriétés se demandent si cette obligation les concerne vraiment, ou s'ils peuvent s'en dispenser. La réponse dépend de l'âge de l'immeuble, de sa taille et du budget voté — et il existe une vraie dérogation, mais elle est encadrée précisément et se perd dès qu'un seul copropriétaire s'y oppose.
Cette page explique, textes de loi à l'appui : le montant minimum à appeler, comment le calculer avec ou sans plan pluriannuel de travaux, la dérogation pour les petites copropriétés, à quoi le fonds peut servir, et un exemple chiffré pour visualiser le calcul sur un cas concret.
Ce que vous allez apprendre
- Le montant minimum obligatoire (5 %) et comment il se calcule
- La dérogation réservée aux petites copropriétés
- Les 5 usages autorisés du fonds, et ce qui est interdit
- Ce qui se passe pour le fonds en cas de vente d'un lot
- Comment un syndic bénévole l'inscrit et le fait voter en AG
Montant minimum et calcul
Chaque copropriétaire cotise au prorata de ses tantièmes, comme pour toute charge commune. Le fonds est alimenté chaque année, en plus du budget courant.
Si votre copropriété a fait voter un plan pluriannuel de travaux (PPT), le calcul change : le minimum devient le plus élevé entre les deux montants suivants.
La dérogation pour les petites copropriétés
Moins de 10 lots et budget moyen inférieur à 15 000 €
C'est le cas le plus fréquent des copropriétés gérées par un syndic bénévole. Le seuil de budget s'apprécie sur la moyenne des trois derniers exercices comptables, pas sur la seule année en cours — une copropriété qui vient de dépasser 15 000 € une seule fois reste donc éligible si la moyenne triennale reste en dessous. Dans cette situation, l'assemblée générale peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux — mais uniquement à l' unanimité de tous les copropriétaires (pas seulement des votants présents), et cette décision doit être reconduite si elle n'est pas illimitée dans le temps. Base légale : articles 41-8 à 41-12 sur Légifrance.
L'unanimité est exigeante : un seul copropriétaire absent ou opposé suffit à faire échouer la dérogation. En pratique, beaucoup de petites copropriétés cotisent au minimum légal plutôt que de chercher à réunir l'unanimité chaque année.
Immeubles récents : depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et résilience), l'obligation s'applique à l'expiration d'un délai de dix ans à compter de la réception des travaux de construction de l'immeuble (article 14-2-1). Une copropriété neuve ou livrée il y a moins de dix ans n'a donc pas encore à constituer de fonds de travaux.
À quoi le fonds peut servir
Le fonds de travaux n'est pas une réserve libre : il ne peut financer que cinq catégories de dépenses précisément définies par la loi.
1. PPT et diagnostic technique global
Élaborer le plan pluriannuel de travaux et le DTG.
2. Travaux du PPT voté
Réaliser les travaux inscrits au PPT approuvé en AG.
3. Travaux urgents
Sauvegarder l'immeuble en cas d'urgence.
4. Sécurité / économie d'énergie
Travaux non prévus au PPT mais nécessaires.
5. Intervention d'urgence décidée par le syndic
Sans attendre le vote d'une AG, en cas de nécessité immédiate.
Ce que le fonds ne peut pas financer : les charges courantes (entretien, contrats, assurance), un embellissement de confort, ou tout ce qui ne relève pas de ces cinq usages. Le fonds est une réserve dédiée aux travaux, pas un compte tampon pour équilibrer le budget de l'année.
Vente d'un lot : le fonds n'est pas remboursé
Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées au lot, pas au copropriétaire. Si vous vendez, vous ne récupérez pas votre quote-part : elle reste acquise à la copropriété et profite au nouvel acquéreur. C'est un point à mentionner clairement dans l'état daté remis lors de la vente, pour éviter toute contestation.
Comment un syndic bénévole s'y prend
- 1 Calculer 5 % du budget prévisionnel (ou le montant issu du PPT si applicable)
- 2 Inscrire la cotisation à l'ordre du jour, avec le budget prévisionnel
- 3 Faire voter le budget et la cotisation (majorité des voix exprimées, article 14-1)
- 4 Appeler les fonds au prorata des tantièmes, sur un compte dédié séparé
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Exemple chiffré : une copropriété de 15 lots
Prenons une copropriété de 15 lots, immeuble de plus de dix ans, avec un budget prévisionnel voté de 42 000 € et aucun plan pluriannuel de travaux adopté.
- Cotisation minimale au fonds de travaux : 5 % × 42 000 € = 2 100 € par an, répartis entre les 15 lots au prorata des tantièmes.
- Si un PPT est ensuite voté, chiffrant par exemple 60 000 € de travaux sur dix ans : 2,5 % × 60 000 € = 1 500 €, à comparer aux 5 % du budget (2 100 €). Le minimum applicable reste le plus élevé des deux, donc 2 100 €.
- Un lot à 320/10 000èmes de tantièmes paie 320/10 000 × 2 100 € = 67,20 € par an au titre du seul fonds de travaux, en plus de sa quote-part du budget courant.
Ce calcul explique pourquoi un PPT chiffré bas ne permet jamais de réduire la cotisation en dessous du plancher de 5 % du budget : les deux seuils sont cumulatifs, pas alternatifs, et seul le plus élevé des deux s'applique.
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